La Protección frente a los Gravámenes Ocultos

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ABREVIATURAS PRÓLOGO JUSTIFICACIÓN Y PROPÓSITO PRIMERA PARTE: LA PROTECCIÓN ESPECÍFICA DE LAS CARGAS Y LOS GRAVÁMENES OCULTOS I. Fundamento del artículo 1483 del Código Civil 1. Origen de la ubicación sistemática del artículo 1483 del Código Civil: influencia del Code francés y del Código Civil de Vaud 2. Fuentes de inspiración del legislador español para nuestro Código Civil II. Similitudes entre la evicción parcial del 1479 CC y las cargas ocultas del artículo 1483 del CC III. La concordancia de la protección de los gravámenes con el régimen establecido para los “vicios ocultos” IV. Hacia una protección más completa: la superposición de sistemas en la convención de Viena de 1980 1. Las obligaciones y responsabilidad del vendedor en el contrato de compraventa de la Convención de Viena 2. Consecuencias jurídicas del incumplimiento de las obligaciones del vendedor 3. La llamada conformidad jurídica de las mercancías o garantía por saneamiento V. Un argumento para propugnar la futura unificación de la evicción y la conformidad en nuestro Ordenamiento a la vista de la Directiva 44/1999 VI. Los primeros avances en nuestra legislación especial: La Ley 28/1998, de 13 de Julio, sobre venta a plazos de bienes muebles VII. La confirmación en nuestro Ordenamientodel principio de conformidad con el real decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, sobre consumo VIII. Aplicación por analogía del artículo 1483 del Código Civil a los bienes muebles SEGUNDA PARTE APARIENCIA O NO APARIENCIA DE LA CARGA, OCULTACIÓN E INFORMACIÓN I. La apariencia o no apariencia de la carga o servidumbre 1. Delimitación del concepto de carga o vicio oculto 2. El vicio o gravamen relevante para el saneamiento: su carácter oculto 3. Ratificación del concepto de apariencia en el ámbito de las servidumbres según el contenido del artículo 532 del CC 4. Relevancia de la apariencia que proporcionan otros medios de publicidad para las cargas II. La apariencia artificial que proporciona el Registro de la Propiedad y el peso específico que debe tener dicha apariencia en la interpretación del artículo 1483 del Código Civil 1. Importancia del Proyecto de Código Civil del 1851 en la exégesis del art. 1483 del CC: la interpretación que sugiere DE ÁNGEL YAGÜEZ a la luz del referido Proyecto 2. El enlace del artículo 1483 y el artículo 1502 del Código 3. La interpretación que nos sugiere el texto del art. 1483 del CC teniendo en cuenta el sistema hipotecario vigente III. Ocultación: la no mención del gravamen en la escritura de venta 1. Cuando en el contenido del contrato no se menciona la carga o servidumbre no aparente a) Cuando la carga no está inscrita en el Registro de la Propiedad b) Cuando la carga está inscrita en el Registro de la Propiedad 2. La cláusula de estilo “libre de cargas” a) Cuando se celebra el negocio en documento privado y la carga se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad en el momento de la compra de la finca b) Cuando el negocio se eleva a escritura pública y la carga accede al Registro de la Propiedad antes de la venta IV. Medidas de encauzamiento para evitar la ocultación 1. El deber de informar de los Notarios en el momento del otorgamiento de la escritura pública a) Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, por el que se modifican determinados artículos de los Reglamentos Notarial e hipotecario sobre colaboración entre Notarios y Registradores de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario b) El deber de información de los Notarios en las Condiciones Generales de Contratación: artículo 23 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de Contratación 2. Extensión del deber de informar en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles: la información sobre las cualidades físicas y jurídicas de la vivienda exigida en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril a) La información general que se debe ofrecer en la compraventa de bienes inmuebles b) El deber de informar más específico referente a las cargas o gravámenes que afectan a la propiedad de la finca c) Sanción a la discordancia entre la información y las verdaderas cualidades de la finca a) Cuando se realiza una información falsa o inexacta b) Cuando se omite la información requerida TERCERA PARTE La “carga” oculta I. La venta de una finca hipotecada 1. Situación en la que se encuentra el comprador durante el periodo de seguridad o cautela 2. Situación en la que se encuentra el comprador durante la fase de efectividad o ejecución 3. Enajenación de una finca hipotecada a favor del Banco Hipotecario de España II. La venta de una finca sujeta a una anotación preventiva de embargo 1. Situación en la que se encuentra el comprador de una finca sujeta a una anotación preventiva de embargo durante la fase de seguridad o cautela 2. Situación en la que se encuentra el comprador en la fase de ejecución III. La venta como libre de una finca sujeta a una anotación preventiva de crédito refaccionario 1. Situación en la que se encuentra el adquirente antes de que caduque la anotación preventiva del acreedor refaccionario, esto es, desde que concluya la obra hasta los sesenta días posteriores 2. Situación en la que se encuentra el comprador una vez expirado el plazo de sesenta días desde que concluyó la obra IV. La venta como libre de una finca gravada con un censo 1. ¿Responde el comprador de la finca acensuada por la deuda generada por el transmitente durante el periodo que fue propietario? 2. ¿Puede quedar afectado el comprador por el posible ejercicio de una acción real para el cobro de las pensiones? V. La venta de una finca enfitéutica ocultando el verdadero estado jurídico de la misma 1. Si el enfiteuta oculta la carga en la venta de una finca enfitéutica, ¿puede utilizar el comprador los remedios del artículo 1483 del CC o en este supuesto nos encontraríamos ante un caso de “aliud pro alio”? 2. La existencia de la enfiteusis implica una serie de cargas, ¿puede utilizar el comprador algún remedio si ignoraba la existencia de aquéllas porque fueron ocultadas en el contrato? 3. ¿En qué situación jurídica queda el comprador si el censualista ejercita el derecho de adquisición preferente que le corresponde? VI. Los gravámenes o afecciones tributarias 1. La Hipoteca Legal Tácita del artículo 78 LGT/2003 2. El derecho de afección del artículo 79 de la LGT/2003 VII. La venta de un piso o local en régimen de propiedad horizontal gravado por la afección que genera el impago de los gastos generales 1. ¿Responde el comprador de un inmueble en propiedad horizontal de la deuda generada por el anterior o anteriores propietarios? 2. ¿Puede quedar afectado el comprador por el posible ejercicio de una acción real sobre el piso o local para el cobro de los gastos generales? VIII. La venta de un piso o local en régimen de propiedad gravado por la afección que genera los gastos derivados de la realización de obras de conservación IX. ¿Responde el adquirente de un piso o local en régimen de propiedad horizontal de las derramas para el pago de las mejoras realizadas o por realizar? 1. ¿A qué tipo de mejoras se refiere el art. 11 de la LPH? 2. ¿Qué tipo de carga u obligación se establece en el art. 11, apartado 4.º de la LPH? X. ¿En qué posición jurídica queda el adquirente de un piso o local en régimen de propiedad horizontal, cuando se adopta una decisión o acuerdo que implica la modificación de la cuota de participación en los gastos generales? 1. Situación en la que se encuentra el comprador antes de que exista consentimiento unánime de la Junta de Propietarios sobre el acuerdo o decisión que implica modificación de cuota 2. Situación en la que se encuentra el comprador una vez que el acuerdo ha sido autorizado por la Junta de Propietarios XI. La venta de un piso o local en régimen de propiedad horizontal sujeto a una prohibición de uso o ejercicio de actividades 1. ¿Cuándo es oponible al comprador dicha limitación sobre el derecho de uso? 2. ¿Cómo deben estar establecidas las prohibiciones sobre el derecho de uso en los Estatutos? XII. Innovaciones acordadas y consentidas por el transmitente que puedan ocasionar un perjuicio de cierta relevancia, en el uso o disfrute de la propiedad adquirida por el comprador de un piso o local en régimen de propiedad horizontal XIII. La venta de una finca gravada por un derecho de usufructo 1. La venta de plena propiedad ocultando el usufructo 2. La venta de la nuda propiedad ocultando la obligación de reembolso 3. La venta de la propiedad de la finca una vez que se ha extinguido el usufructo, pero ocultando los reembolsos pendientes de pago 4. La venta de una finca gravada por un derecho de usufructo a favor del cónyuge viudo a) Supuesto en que el heredero vende una finca que forma parte del caudal relicto antes de procederse a la partición de la herencia b) Cuando el heredero vende la finca heredada en nuda propiedad una vez que se ha realizado la partición XIV. La venta de la finca arrendada 1. Situación en la que se encuentra el comprador, cuando el arrendatario ejercita el derecho de adquisición preferente que le corresponde según la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 2. Cuando el gravamen que implica el arrendamiento afecta al comprador como una “carga” oculta a) Subrogación del adquirente en la misma posición del vendedor como consecuencia de la publicidad registral b) Cuando el adquirente se encuentra obligado a respetar el arrendamiento hasta que se cumpla el plazo mínimo legal establecido en el art. 9 de la LAU c) La nueva posición del adquirente de una finca rústica que se haya arrendada a partir de la entrada en vigor de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos d) El principio de “emptio tollit locatum” o venta quita renta XV. La venta de una finca gravada por una servidumbre no aparente XVI. La venta de una finca enfitéutica realizada por el censualista, ocultando su derecho 1. ¿El derecho de enfitéusis es carga aparente? 2. En la adquisición de una finca enfitéutica, ¿qué gravamen perjudica al comprador? 3. Si la existencia de la enfiteusis no se ha declarado en el contrato, ¿nos encontramos ante un supuesto subsumible en el art. 1.483 del CC? XVII. La venta como libre de una finca sujeta a un derecho de superficie convenido entre particulares 1. La venta de la finca que se encuentra en posesión del titular de un derecho de superficie constituido sobre la misma 2. La venta de una finca sujeta a un derecho de superficie in itinere 3. Cuando se ha pactado la no reversión del derecho de propiedad al dueño del suelo y éste transmite la finca sin especificar el contenido del derecho XVIII. La venta como libre de una finca gravada por un derecho de sobreedificación o subedificación 1. ¿Es carga aparente este tipo de gravamen? 2. ¿El tipo de gravamen que entraña el derecho de sobreelevación encaja en el concepto de carga del art. 1483 del CC? 3. Cuando la reserva del derecho de sobreelevar o subedificar se realiza por el dueño de una finca que no se encuentra en régimen de Propiedad Horizontal 4. Cuando la reserva del derecho de sobreelevar y subedificar se realiza sobre un inmueble en régimen de Propiedad Horizontal XIX. Cuando el gravamen consiste en una prohibición de disponer: una especial alusión a la hipoteca mobiliaria XX. La venta de la vivienda familiar 1. Restricción a la facultad de disposición 2. Derecho de uso a favor del cónyuge no titular XXI. La venta de una finca sujeta a un derecho de retracto de origen legal que ha sido ocultado en el contrato 1. ¿El derecho de retracto de origen legal puede suponer una carga en el sentido descrito por el artículo 1483 del CC? 2. Efectos que tiene el ejercicio del retracto sobre un subadquirente de la finca que se encuentra sujeta al mismo 3. ¿El retrayente como titular del derecho de retracto se subroga en la misma posición del comprador? XXII. La venta como libre de una finca gravada por un derecho de retracto de origen convencional 1. Cuando el derecho de retracto no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de la venta 2. Cuando el derecho de retracto se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de la venta 3. ¿Al ejercitar el derecho de retracto recupera el vendedor la finca en las mismas condiciones que fue entregada? XXIII. La venta como libre de una finca gravada por un derecho de opción de compra 1. ¿El derecho de opción de compra constituye una carga para el comprador en el sentido descrito por el art. 1483 del CC? 2. Si el optante ejercita el derecho de opción, ¿adquiere la finca en la misma situación jurídica que tenía aquélla al tiempo de concederse la opción? XXIV. La venta de una finca gravada por una servidumbre legal 1. Teorías sobre la excusabilidad o inexcusabilidad del error del comprador sobre la existencia de la servidumbre legal 2. Reconocimiento jurisprudencial de la posibilidad de que el error de derecho sea excusable 3. Apariencia o no apariencia de la servidumbre legal como presupuesto necesario para determinar la excusabilidad o inexcusabilidad del error del comprador 4. ¿De lo expuesto cabe inferir que el vendedor responde de las servidumbres legales ignoradas por el comprador y no mencionadas en el contrato? XXV. La venta de una finca sujeta a un límite impuesto por la legislación urbanística: la subrogación en los límites legales que establece el artículo 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre el régimen del suelo y valoraciones 1. Carácter aparente o no aparente del gravamen urbanístico 2. El juego de la apariencia artificial que crea la inscripción de los gravámenes urbanísticos en el Registro de la Propiedad 3. Situación en la que queda el comprador de una finca sujeta a un gravamen urbanístico, cuando el vendedor incumple el deber de informar establecido en el art. 21 LSV 4. Explicación del remedio establecido en el art. 21 de la LSV teniendo en cuenta el contenido del art. 1483 del CC 5. Subrogación en los compromisos que el transmitente haya acordado con la Administración y consecuencias que genera su incumplimiento 6. Tipos de mermas que puede experimentar el comprador: una necesaria referencia a la afección que genera el incumplimiento de la obligación de urbanizar